Primeros compradores de vivienda

Una vez que decida comprar una casa, el mejor primer paso que puede dar es hablar con un consejero de vivienda certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Un consejero de vivienda certificado es un profesional local que ha recibido una amplia formación y está acreditado por HUD para ayudar compradores de vivienda en su zona.

El consejero de vivienda le ayudará a:

1. Establecer un presupuesto.
2. Revisar sus índices de deuda para saber cuánto puede permitirse por una vivienda.
3. Elaborar un plan de acción para prepararse para la hipoteca.

Prepararse para la hipoteca puede llevar algún tiempo, por lo que es importante dar este paso antes. Si desea prepararse para su cita, KOFE ofrece algunos recursos gratuitos y calculadoras que pueden ayudar.

Programa para primeros compradores de vivienda

Si es la primera vez que compra una vivienda, también tiene la oportunidad de completar un programa para primeros compradores de vivienda. Este programa, aprobado por el HUD, le ayuda a saber qué esperar y cómo avanzar rápidamente en el resto del proceso de compra de una vivienda.

Al final del programa para compradores de vivienda, usted obtiene un Certificado de Aprobación (Certificate of Completion), que podría ser necesario para calificar para muchos programas de ayuda para el pago inicial y los costos de cierre que pueden estar disponibles en el área que desea comprar.

¡Importante! ¡Usted podría calificar para ser un primer comprador de vivienda sin darse cuenta!

Elegir un agente inmobiliario

Para quienes compran una vivienda por primera vez, no se puede subestimar el valor de un agente inmobiliario de confianza. Será su principal fuente para localizar viviendas, obtener opiniones profesionales sobre propiedades que se ajusten a su rango de precios y asegurarse de que realiza la compra más rentable.

Los agentes inmobiliarios son intermediarios entre compradores y vendedores. Son responsables de comunicar las ofertas y contraofertas entre cada parte, junto con cualquier pregunta que cada parte pueda tener. También son responsables de asegurarse de que usted conoce todos los requisitos para completar la venta, con inspecciones de la vivienda, tasaciones y fechas de cierre, todos ellos factores clave de una compra.

Algunos consejos cruciales que debe tener en cuenta:

• En 99 de cada 100 casos, el vendedor pagará la comisión del agente del comprador. Eso significa que usted obtendrá los conocimientos de forma gratuita.
• Los agentes tienen una red de otros profesionales a su disposición, como inspectores de viviendas, contratistas, tasadores y compañías de títulos. Aunque debe confiar en su agente, es muy recomendable que investigue a estos profesionales por su cuenta.
• Busque un agente especializado en la zona en la que desea vivir. Conocerá los detalles de la zona que otros agentes no conocen.

Encontrar la propiedad adecuada

Uno de los principios inmobiliarios más importantes es “ubicación, ubicación, ubicación”. Es un factor importante a la hora de determinar lo que se puede permitir, su trayecto al trabajo y los servicios que tiene a su disposición. Aunque los sitios web de vivienda como Zillow o Redfin pueden darle una buena idea de lo que está buscando, el Servicio de Listado Múltiple, o MLS, por sus siglas en inglés, tiene la información más actualizada disponible sobre las propiedades.

El Servicio de Listado Múltiple (MLS)es una base de datos establecida por agentes inmobiliarios que cooperan para proporcionar información sobre propiedades en venta. Este servicio sólo está disponible para quienes tienen una licencia inmobiliaria en vigor, con el fin de proteger la información confidencial que el vendedor no desea hacer pública.

Trabajar con un agente inmobiliario le da acceso al MLS. Ellos pueden encontrar propiedades que se ajusten a sus deseos y necesidades. Una vez que encuentre una propiedad que le interese, el siguiente paso es visitarla. Hay varias formas de ver una propiedad, aparte de la visita privada estándar con su agente.  Sin embargo, este tipo de visitas privadas suelen ser la mejor forma de conocer la propiedad en profundidad.

Otra forma de ver una vivienda es durante una jornada de puertas abiertas (open house). Las jornadas de puertas abiertas son como las ventas de garaje de la compra de viviendas. Organizadas por el agente inmobiliario, normalmente se celebran el primer fin de semana en que la vivienda está en el mercado para despertar el interés por ella.

También puede hacer una visita virtual, en la que el agente inmobiliario va a la casa y graba vídeos del inmueble. Puede ser una opción popular para compradores de fuera del estado, pero se recomienda ver la casa en persona antes de decidir.

Hacer una oferta

Una vez que haya encontrado la propiedad que desea comprar, tendrá que preparar una oferta para el vendedor. Esto incluirá varias cosas:

1. Carta de preaprobación de la hipoteca o prueba de fondos (si está comprando en efectivo).
2. Precio de oferta
3. Depósito en garantía o de “buena fe”

Este es otro paso en el que resulta beneficioso trabajar con un agente, ya que le ayudará a preparar la oferta. Recuerde que una vez presentada la oferta, el vendedor revisará todas las ofertas recibidas. Las contraofertas son habituales, así como el rechazo directo. Puede que se haya presentado una oferta más alta, o que otro comprador haya ofrecido más dinero como pago inicial, o incluso ciertas contingencias (detalles pequeños pero importantes, como la fecha de cierre o las inspecciones) para atraer al vendedor y que acepte otra oferta.

Una vez aceptada una oferta, estará oficialmente “bajo contrato“. Deben cumplirse ciertos plazos, como los periodos de inspección y tasación. Estos plazos pueden cambiar dependiendo de las conversaciones con el agente del vendedor.

Una vez aceptada la oferta, normalmente no podrá echarse atrás sin perder su depósito de “buena fe”. Este dinero se considerará una compensación al vendedor por el dinero que haya podido perder al retirar la propiedad del mercado. Sin embargo, hay excepciones. Si surge algún imprevisto durante la tasación o la inspección, o si se activa alguna de las condiciones incluidas en la oferta, el dinero no se perderá.

Comprender las tasaciones

Una vez concluidas las negociaciones y aceptada la oferta, la tasación será uno de los primeros pasos del proceso de cierre. La tasación se utiliza para determinar si el precio contractual de la vivienda es adecuado en función de su estado, ubicación y características.

Si el resultado de la tasación es igual o superior al precio del contrato, la operación sigue adelante. Sin embargo, si la tasación es inferior al precio del contrato, puede retrasar o arruinar el acuerdo.

Dado que la tasación protege los intereses de la entidad crediticia, una vez firmado el contrato, ésta encargará la tasación. Usted suele pagar los honorarios correspondientes, que pueden ascender a varios cientos de dólares. El tasador autorizado, conforme a las normas de la “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” (“Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación”, en español) o USPAP, por sus siglas en inglés, tendrá en cuenta el interior o exterior de la propiedad, el vecindario y las ventas comparables recientes, generalmente realizadas en los últimos 6 meses. Otras cosas que se incluyen en el informe del tasador son:

• Mapa que muestre la propiedad y las ventas comparables utilizadas
• Croquis exterior de la propiedad
• Cálculo de metros cuadrados
• Fotos de la parte delantera y trasera de la casa, así como de la calle
• Fotos de la fachada exterior de los inmuebles comparables
• Datos de ventas del mercado, registros públicos de la propiedad y registros fiscales que se utilizaron para determinar el valor justo de mercado de la propiedad

La importancia de una inspección de la vivienda

Una vez aceptada su oferta, también encargará una inspección de la vivienda. Aunque tiene la opción de renunciar a una inspección, podría convertirse en un error costoso. Las inspecciones le brindan la oportunidad de detectar cualquier problema importante en la vivienda antes de cerrar el trato. Si surge algún defecto importante, puede retirar la oferta sin penalización alguna (dentro del periodo de inspección especificado en la oferta).

Una inspección estándar de una vivienda suele durar unas 3 horas, en las que el inspector tomará nota de lo siguiente:

1. Si algún problema es un defecto importante, un defecto menor o un problema de seguridad.
2. Qué elementos necesitan ser sustituidos, reparados o revisados, o si los hay.
3. Elementos que están bien por ahora pero que necesitan monitorearse.

El precio de las inspecciones varía, pero suelen costar unos cientos de dólares. No obstante, tenga en cuenta que cuanto más barato sea el precio, más probabilidades hay de que se pase algo por alto. Gastar un poco más puede ser muy útil, ya que los inspectores más caros incluso le informarán sobre el mantenimiento rutinario que debe realizarse, lo que puede ser excelente para los compradores de vivienda primerizos.

A diferencia de las tasaciones, usted y su agente pueden y deben estar presentes en la inspección. Esto le dará acceso en tiempo real al inspector en caso de que tenga algún problema sobre que necesite aclarar. Una inspección de vivienda no puede decirle todo lo que podría estar mal en la casa, y la mayoría de los inspectores no están especializados en todos los aspectos de una casa. Si ven algo que pueda ser motivo de preocupación, se lo dirán, pero depende de usted gastarse el dinero extra en especialistas que puedan revisar:

• Daños por termitas
• Interior de tuberías o alcantarillas
• Instalaciones
• Cimientos de la casa (si una grieta no se puede ver sin levantar el suelo, el inspector puede decírselo con seguridad)

CONSEJO: Si ve algún problema en la casa, antes de hacer una oferta, es buena idea incluirlo en el contrato. Lo más probable es que el vendedor conozca el defecto, pero prefiera que lo pague usted después.

Si la vivienda supera las inspecciones y la tasación, una vez aprobada la hipoteca, se procederá al cierre. El día del cierre, firmará todos los documentos y recibirá las llaves.