Consejos y recursos para propietarios
El reto de poder hacer frente a los gastos de vivienda es una de las situaciones más estresantes por las que se puede pasar. Eso es especialmente cierto hoy en día, con una inflación creciente que afecta a casi todos los aspectos de nuestras vidas. Para los propietarios de vivienda, la casa es su activo más importante. Pero también es mucho más que eso, por lo que proteger su estabilidad es crucial. Pasar por una ejecución hipotecaria o un desalojo repercutirá negativamente en la vida de los propietarios y sus familias. La buena noticia es que hay apoyo disponible para ayudarle a mantener la estabilidad con su vivienda.
La buena noticia es que usted está en el lugar correcto. KOFE dispone de numerosos recursos que pueden ayudarle. Debajo de estos recursos, encontrará información general sobre cómo puede mantener su situación de vivienda solvente.
Fondo de Ayuda para Propietarios de Vivienda (HAF, por sus siglas en inglés)
El objetivo del Fondo de Ayuda para Propietarios de Vivienda (Homeowners’ Assistance Fund) es evitar la morosidad y la falta de pago de las hipotecas, las ejecuciones hipotecarias, la pérdida de los servicios públicos y el desplazamiento de los propietarios de vivienda que hayan enfrentado dificultades financieras después del 21 de enero de 2020. El Tesoro de EE.UU. distribuyó $9,961 millones prometidos por el Congreso a los estados, territorios y tribus nativas. La asignación de dinero varía, así que revise los programas disponibles en su zona.
Para poder optar a las ayudas, los propietarios de vivienda deben:
- Ser propietarios de una vivienda de una a cuatro unidades en la que una de ellas sea su residencia principal.
- Haber experimentado dificultades económicas antes del 21 de enero de 2020, pero haberlas continuado después
- Tener una renta familiar inferior o igual al 150% de la renta promedio de la zona o al 100% de la renta promedio de los Estados Unidos, la que sea mayor.
El Departamento del Tesoro de EE.UU. actualizó los mandatos de orientación del HAF a finales de 2022 para proporcionar orientación adicional sobre el reembolso de determinados gastos calificados. [HOMEOWNER ASSISTANCE FUND GUIDANCE (treasury.gov) [ENG]]
Para recibir una asignación de fondos, una entidad elegible debe desarrollar y presentar un plan de uso de la financiación HAF. Estos planes deben describir detalladamente las necesidades de los propietarios de vivienda dentro de la jurisdicción correspondiente. El Tesoro tiene previsto abrir un portal en línea para que los participantes en el HAF presenten sus planes HAF, al tiempo que amplía el plazo de cada Estado. Cada plan presentado debe incluir:
- Las necesidades y compromisos de los propietarios de vivienda – Debe proporcionar información y datos que han utilizado para diseñar su plan, incluyendo las dificultades financieras y la morosidad hipotecaria.
- Diseño del programa – Debe describir para qué se utilizarán los fondos del HAF.
- Objetivos de rendimiento – Deben establecer objetivos y puntos de referencia para la asistencia con fondos del HAF.
- Preparación – Debe describir el sistema o sistemas que garantizarán la eficacia del plan.
- Presupuesto – Debe proporcionar un presupuesto, desglosado por cada categoría de gasto, de acuerdo con la plantilla del Tesoro.
Conozca sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria
Hay muchas opciones diferentes disponibles para los propietarios de vivienda que están luchando para cumplir con sus plazos de pago de la hipoteca y pueden estar mirando la ejecución hipotecaria a los ojos. A continuación, una visión general de cada una de las opciones que usted puede ser capaz de utilizar:
Las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria permiten que el deudor hipotecario transmita la propiedad de la vivienda de nuevo al prestamista a cambio de ser liberado de la responsabilidad de realizar los pagos mensuales del préstamo. La escritura de la vivienda se devuelve a la entidad hipotecaria para que pueda venderla y recuperar así sus pérdidas.
Un aspecto importante para saber es que el prestamista en algunos casos puede tratar de presentar un juicio de deficiencia contra el deudor hipotecario si la propiedad se vende por debajo del saldo restante de la hipoteca.
Algunas de las ventajas son:
- Eliminación o reducción de la deuda hipotecaria
- Ayuda a la reubicación en determinados casos
- Recuperación del crédito más rápida que en caso de ejecución hipotecaria
En caso de que un deudor hipotecario no pueda hacer frente a los pagos mensuales de su hipoteca, el perdón de pagos (forbearance) es un acuerdo propuesto por el prestamista para reducir o suspender temporalmente los pagos durante un periodo determinado. Da tiempo a hacer un presupuesto para recuperar el control financiero antes de que se restablezcan los pagos mensuales.
Es importante saber que los administradores de préstamos (los que cobran los pagos, pero no los propietarios de los préstamos) pueden estar menos dispuestos a trabajar con los deudores hipotecarios en el alivio de la indulgencia por morosidad porque no soportan tanto riesgo financiero.
Algunas de las ventajas son:
- Tiempo para mejorar su estabilidad financiera
- Menos perjudicial para el puntaje de crédito que la ejecución hipotecaria
- Le permite permanecer en su casa
La modificación de la hipoteca es un acuerdo entre el acreedor hipotecario y el deudor que permite cambiar las condiciones de la hipoteca original. Esto puede incluir el importe del pago, la duración del préstamo, el plan de amortización, etc.
Estas opciones están disponibles para aquellos propietarios que se enfrentan a la realidad de que su casa vale mucho menos que el valor de la hipoteca original.
Algunos de los beneficios incluyen:
- Reducir los pagos de la hipoteca para que sean más asequibles
- La recuperación del puntaje de crédito es menos intrusiva que si ocurriera una ejecución hipotecaria
- Evitar la ejecución hipotecaria
La refinanciación de una hipoteca permite al deudor hipotecario obtener un nuevo préstamo con nuevas condiciones, incluidas las tasas de interés o el calendario de pagos mensuales. Esto sustituye al préstamo anterior, haciendo que los pagos sean más controlables. En caso de que la vivienda haya disminuido, hasta valer menos que la de la primera hipoteca, aún existe la posibilidad de refinanciar.
Algunas de las ventajas son
- Pagos mensuales más bajos y asequibles
- Sin impacto negativo en el puntaje de crédito
- Permanecer en la propiedad evitando la ejecución hipotecaria
Se trata de un acuerdo personal entre el acreedor hipotecario y el deudor en el que se concede un plazo para ponerse al día con la hipoteca. Muchos prestamistas hipotecarios están dispuestos a trabajar con los propietarios para llegar a estos acuerdos especiales. Esto les permite evitar los gastos y las posibles pérdidas que supondría una ejecución hipotecaria.
Algunas de las ventajas son:
- Ponerse al día con los pagos no realizados anteriormente en un periodo de tiempo predeterminado.
- No tiene tanto impacto negativo en el puntaje de crédito
- Seguir viviendo en la casa sin temor a la ejecución hipotecaria
Las ventas cortas son señales de un propietario en apuros económicos que necesita vender la propiedad antes de que sea embargada en una ejecución hipotecaria. En una operación normal, el precio de venta es superior a lo que aún se debe de la hipoteca, pero con una venta corta, la vivienda se vende por menos del saldo restante de la hipoteca. Para vender la vivienda como venta corta, el prestatario debe presentar al prestamista una carta de dificultades financieras en la que explique la necesidad de vender la vivienda por menos de lo que debe. Si están de acuerdo, puede vender la casa y utilizar los beneficios para pagar el saldo de la hipoteca.
En caso de que la venta no cubra el saldo restante de la hipoteca, el prestamista puede exigir el pago del saldo aún adeudado. Es lo que se conoce como “sentencia por deficiencia“.
Algunas de las ventajas son
- Recuperación más rápida del crédito
- Reducir la deuda hipotecaria o eliminarla
- Asistencia para la reubicación
Los consejeros de vivienda certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) son expertos en prevención de ejecuciones hipotecarias y pueden analizar todas y cada una de las opciones que podrían ayudarle con su préstamo hipotecario en mora. Puede trabajar con un consejero para crear un plan de acción personalizado que le ayude a convertirse con éxito en un propietario.
